Prélèvement à la source & dispositif Pinel : on vous dit tout

Vous bénéficiez d’un crédit d’impôt Pinel et vous vous demandez comment est-ce que cela va s’appliquer avec le prélèvement à la source ? Bonne nouvelle pour tous ceux qui ont investi dans l’immobilier neuf : « Tous les contribuables qui bénéficient d’un crédit ou d’une réduction d’impôt obtiendront le versement anticipé de 60 % de ces sommes, dès le 15 janvier prochain. » a déclaré Gérald Darmanin, ministre des Comptes Publics, le 5 septembre 2018.

Autre bonne nouvelle : aucun effort de trésorerie ne sera demandé aux contribuables déjà concernés par un crédit ou une réduction d’impôt en 2018. M&A Promotion décrypte l’actualité de l’immobilier du neuf pour vous afin que « le prélèvement à la source et le dispositif Pinel n’aient plus de secrets pour vous ».

Le prélèvement à la source en quelques lignes…

«Le prélèvement (ou retenue) à la source est un mode de recouvrement de l’impôt consistant à faire prélever son montant par un tiers payeur, le plus souvent l’employeur ou le banquier, au moment du versement au contribuable des revenus sur lesquels porte l’impôt.» (INSEE)

L’objectif est de simplifier le fonctionnement actuel qui se base sur un montant de l’impôt en fonction des revenus perçus l’année N-1. Le prélèvement à la source s’ajustera donc aux variations de revenus (idéal en cas de changement de situation professionnelle ou personnelle). Ainsi, à partir de janvier 2019, les contribuables concernés par le prélèvement à la source paieront donc leur impôt sur les revenus perçus en 2019.

N.B. : ce prélèvement ne dispensera pas de l’obligation de faire néanmoins sa déclaration des revenus perçus l’année précédente notamment parce que certains revenus ne sont pas concernés par le prélèvement à la source et que les modalités de prélèvement diffèrent entre les salariés et les indépendants.

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Sur le prélèvement à la source & l’immobilier

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Prélèvement à la source et loi Pinel : impacts sur les impôts 2019

Bénéficiez d’une avance de trésorerie en janvier 2019

Le secteur de l’immobilier craignait que le prélèvement à la source pénalise le Pinel mais que tout le monde se rassure, les investisseurs n’auront au final pas besoin d’avancer la trésorerie et d’attendre septembre 2019 pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif de défiscalisation Pinel. En effet, le montant des crédits et des réductions d’impôt sera remboursé par l’Administration fiscale en deux fois : 60 % en janvier 2019 et le solde en septembre 2019On peut ainsi parler d’un excédent de trésorerie jusqu’au paiement de la mensualité du mois de mai !

Initialement, les investisseurs en Pinel ne devaient pas bénéficier de ce dispositif prévu pour les crédits d’impôt pour l’emploi à domicile. Mais le gouvernement l’a étendu aux réductions et crédits d’impôt en faveur de l’investissement locatif comme le dispositif Pinel ainsi qu’aux réductions et crédits d’impôt en faveur des dons aux œuvres, des personnes en difficulté et des cotisations syndicales.

Regagnez de la trésorerie en fin d’année

Au delà du fait que vous aurez une avance de trésorerie qui peut s’élever à 3 600 euros dès janvier 2019 (60 % de 6000 euros pour un investissement Pinel de 300000 euros), le prélèvement à la source sur 12 mois va permettre de regagner de la trésorerie sur le système actuel de mensualisation sur 10 mois.

En effet, actuellement un investisseur paie la totalité de ses impôts à fin octobre alors qu’avec le prélèvement à la source, vous aurez réglé à cette même date, 83% de vos impôts.

Exemples : comment le dispositif Pinel et le prélèvement à la source s'articulent

Prenons comme hypothèse que vous êtes un foyer qui paie 6 000 euros d’impôts par an et que vous bénéficiez d’un crédit d’impôt de 3200 euros suite à l’achat d’un logement neuf éligible Pinel.

  • Sans le prélèvement à la source, votre impôt annuel net est de 2 800 euros (6 000 euros – 3 200 euros) soit 280 euros / mois pendant 10 mois (janvier à octobre).
  • Avec le prélèvement à la source, vous serez prélevé de 500 euros / mois sur 12 mois dès janvier 2019 et votre avance de trésorerie dépendra de votre situation. Voir nos exemples ci-dessous.

N.B. : Bercy a néanmoins précisé que « pour bénéficier de l’acompte en janvier 2019, il faut que la réduction ou le crédit d’impôt soit constaté sur la déclaration des revenus 2017 déposée en mai ou juin 2018 » (source : LaVieImmo). Les années suivantes, le décalage sera également à prévoir. Donc pour bénéficier de l’acompte en janvier 2020, il est impératif de mentionner dans la déclaration de revenus 2019, avoir investi dans un Pinel.

Vous avez reçu votre Déclaration d’Achèvement des Travaux en 2017

Si vous avez reçu votre DAT en 2017, vous avez déclaré votre acquisition Pinel en mai 2018 sur vos revenus 2017. Vous allez donc recevoir en janvier 2019, 60 % du solde de votre crédit d’impôt basé sur l’année 2018, soit dans le cas de notre exemple, 1 920 euros (60% de 3 200 €) et vous recevrez en septembre 2019 les derniers 40%, soit 1 280 euros.

Vous avez reçu votre Déclaration d’Achèvement des Travaux en 2018

Si vous avez reçu votre DAT en 2018 dans ce cas, vous devrez faire l’avance de l’impôt de janvier à août 2019. En mai 2019 vous déclarerez votre acquisition Pinel 2018 dans votre déclaration d’impôt. En septembre 2019 vous serez remboursé de votre crédit d’impôt Pinel annuel, dans notre exemple 3 200 euros.

Vous allez recevoir votre Déclaration d’Achèvement des Travaux en 2019

Vous avez fait l’acquisition d’un logement neuf éligible Pinel livrable en 2019. Vous devrez faire l’avance de l’impôt de janvier à août 2020. En mai 2020, vous déclarerez votre acquisition Pinel 2019 dans votre déclaration d’impôt. En septembre 2020 vous serez remboursé de votre crédit d’impôt Pinel annuel.

Pour conclure, l’impôt annuel net restera identique. L’impact du prélèvement à la source pour ceux qui ont acheté un appartement neuf en bénéficiant du dispositif Pinel est sur votre trésorerie. Pour cette première année, tout va dépendre de votre situation en 2018 !